服装跨界地产　集资建房分割产权陷争议

　　对这些地产“外行”而言，只要有丰沛的资金和良好的政府关系，就能凭借简单的拿地、建房、销售而获得令人满意的收益。当然，那是过去。在整个行业遭遇寒冬之时，一个服装企业向产业地产的跨界，却折射出“地产新兵”们在当今经济形势下跨足地产、尤其是盈利模式更为复杂的产业地产时所面临的尴尬境地。

　　河北西曼实业集团有限公司(下称“西曼”)始建于1985年,在服装行业经营二十余年，是河北省服装业的龙头。2011年，西曼在北京亦庄经济开发区拿下一片221亩的工业用地，力图打造一个国际化的高科技设计产业园——“西曼国际设计产业园”，如今，这个正在密集招商中的产业园区却因产权分割和入股开发的模式而陷入争议。

　　产权分割

　　西曼国际设计产业园位于亦庄经济开发区核心区域，土地使用权面积147422.1平方米(约221亩)，东临开发区连接南五环和南六环的主要干道永昌南路，河对岸即为总面积约5平方公里的奔驰亚洲基地。

　　按照西曼设计产业园的总体规划，园区建设将结合周边园区发展，配合北京云基地、奔驰亚洲基地等大型项目建设，吸引汽车、电子信息等产业的研发、设计、零部件配套等上下游企业入园，搭建研发、设计平台与服务平台等，打造以电子信息和汽车为特色的设计产业园。

　　记者在园区施工现场看到，装载着钢筋的车辆进进出出，工地上竖起的12栋单体建筑基本成型，招商部的工作人员告诉记者，“一期工程已经完成90%，今年12月就能交付业主，现在招商情况很好，所有的66栋写字楼只剩C7和D6两个还未卖出”。

　　这位工作人员介绍，产业园出众的区位优势是吸引众多企业入园的关键因素。从招商处的沙盘上可以看见，园区毗邻亦庄开发区河西区，河西区将重点建设北京云基地、亦庄汽车产业园等，亦庄西曼设计园可以利用近地优势，依托云基地和亦庄产业园，分享产业集聚和辐射效应。

　　然而，对于企业来说，真正有吸引力的因素恐怕不止区位。园区招商手册明确写道：“项目由独栋办公、综合写字楼、会展中心组成，一期项目共有16栋独栋，每栋产权面积250平方米，便于分割。”产业园的招商人员也承诺，将在产业园整体大产权获批之后进行产权分割。“我们保证业主在买下写字楼后1~3年内拿到土地证”，此工作人员表示。

　　同时，记者从已经入园的企业处获悉，园区出售的独栋写字楼，地上建筑面积2000平方米，可使用面积3000平方米，地下500平方米，售价为2200万~2300万元，每平方米均价不足10000元，而同期该地段的写字楼均价约为20000元/平方米。对此，招商人员毫不讳言地向记者解释道：“我们拿的毕竟是工业用地，成本比商业用地低得多。”从北京瑞平国际拍卖行有限公司招商公告看，亦庄X6M1地块给出的参考价格为2.65亿元，平均每平方米不到2000元。“就算独栋写字楼建筑成本达到2000元/平方米，西曼也能赚个盆满钵满。”产业地产业内人士表示。

　　不仅如此，据一位不愿透露姓名的产业园项目负责人透露，园区的实际招商情况并没有所介绍的那么好。“购买园区写字楼的客户中，有一部分表面上是买楼，实际上是大家集资来建设这个产业园”，他对记者表示，“由于民间集资涉及一些法律问题，所以他们用这种类似入股的方式来做产业园”。

　　“剩余的写字楼还有很多，当初买写字楼的部分企业只是为了参与集资，实际上并不想在这边办公。在房产证下来之前可以通过股权转让、甲方回购等方式实现物业的转让。”上述负责人表示。

　　艰难跨界

　　中华全国商业信息中心发布的统计数据显示，2013年上半年全国百家重点大型零售企业服装商品零售额同比增长6.9%，增速较上年同期低2.9个百分点。业内人士指出，自去年以来，中国服装业整体性遭遇寒冬，在消费能力不足、需求萎缩的大经济环境下，服装业销售增速降至十年来最低，今年的情况依然未见有改善。

　　在这样的情况下，因为经营惨淡而转向地产的服装企业不在少数。近年来，雅戈尔、森马等著名的服装企业为房地产高额的利润率而大举进军商业地产的案例层出不穷。服装企业跨界之举，大多是出于无奈，然而它们也享受着黄金时期地产行业带来的丰厚回报。正如一位多年从事服装行业的老总所说，“服装行业正在经历从企业家到投资家的转变。”尽管已在业内小有名气，但西曼无疑也受到服装行业整体颓势的牵连。从河北到布局北京，西曼一直在寻觅一个“跨界”的契机。

　　在2010年出台的《北京市促进设计产业发展指导意见》中，大兴明确被列为首都工业设计重点发展区域。2011年1月25日，“中国(大兴)工业设计产业基地”正式揭牌，意欲进一步推动全区工业设计发展。

　　这对意图进军产业地产的西曼来说无疑具有很大的诱惑力。但初涉产业地产，西曼也并非鲁莽冒进。据内部人士透露，西曼选择了与熟知地产圈游戏规则的房地产开发商北京紫都置业发展有限公司(下称“紫都置业”)共同开发西曼国际设计产业园。

　　根据公开资料显示，北京紫都置业发展有限公司注册成立于2000年，主营房地产开发、商品房销售、物业管理、建材经营、装修装饰、物业租赁等业务。截止目前，紫都置业仅开发过紫都学苑、清河文苑、定福庄安置保障房等一些在业内不算出名的项目。

　　然而对于初涉地产圈的西曼而言，这样一个“引路人”必不可少。紫都置业的孙经理向记者表示：“我们和西曼合作，符合开发区推动工业设计产业发展的政策。为了通过申报环节，在和产业园签约的时候，公司名称中最好包含设计两个字。”西曼的设计招牌帮助紫都置业获得了拿地资格，而紫都置业帮助西曼进行地产营运，二者可谓一拍即合。

　　如今，西曼国际设计产业园已经被列入北京经济开发区“一谷五园”区域发展规划之中，在公开宣传中称，园区将“主要通过发展产品设计、环境设计、传播设计、建筑工程咨询设计以及设计服务等五大领域，完善产业链，打造成国家化、国家级最具创新竞争力的设计产业集聚区”。

　　但产权分割和诡谲的“集资”方式，无疑让西曼达成这一目标的路径变得更加模糊。
　　实际上，在众多的跨界地产的企业当中，虽然大赚一笔者有之，但失败的前车之鉴也不在少数。就在今年6月末，雅戈尔刚刚正式宣布退掉杭州申花地王，4.842亿元的违约金让其付出了惨痛的代价。

　　对服装企业的“不务正业”，中国纺织工业协会副会长王天凯曾表示：“做地产、做资源性行业、进入资本市场来钱快，但同时也要清醒，高回报也有高风险，要意识到我们真正的增长还是要靠纺织主业。所以有些企业在其他领域挣了钱，还是要回过来做好主业。”

　　对于西曼国际设计产业园涉嫌违规销售的事件，记者也试图采访北京经济开发区管委会，但管委会相关负责人表示待调查后才能作出回应。截至发稿时，西曼服装和经济开发区管委会对上述问题还未作出回应。