经济下滑消费疲软　零售业“灭顶之灾”

经济下滑、消费疲软，中国零售业原本日子就不好过。再加上持续的非正常上涨的商业地产租金，更是成了压垮中国零售业最后的一根稻草。

之前只是不堪重负的中小零售企业不时关店，现在就连跨国巨头关店也成了家常便饭，不利于市场稳定；而无论是内资、还是外企，在华的零售企业利润下滑更是不争的事实，有的甚至是持续的负增长，行业竞争力明显下降。

尤其是大部分零售企业都纷纷介入商业地产开发和运营，更是令人担心。有业内人士甚至担心，不管是主动趋利为之，还是难承高租金之重被动介入，都难免会让零售业偏离主业。更何况，当下的零售业原本就已经是个“二房东”了。长此以往，零售业真的会有“灭顶之灾”。

关店潮涌

面对近五年翻番的商铺租金，那些规模小，每年销售收入有限的中小零售企业自然更加困难，闭店、关店情形时有发生也可以理解。街道、商圈小店铺改头换面频率越来越高，有些餐馆的招牌变成了培训机构，一些小超市也收缩店面，甚至撤出居民区。

但如果中小零售企业频繁关店、闭店，不仅给当地消费者带来不便，也不利于整个零售市场的稳定。与此同时，中小零售企业是吸收就业的重要力量，根据国家统计局公布的数据测算，批发零售行业88%的就业是由限额以下中小企业带动的，其零售额在社会消费品零售总额中的占比高达半数以上，是拉动社会消费品零售总额增长的重要力量，因此中小零售企业倒闭势必会影响整个行业的发展，甚至影响社会稳定。

但事实是，现在不仅中小零售企业频繁关店，就连之前在中国一路高歌猛进的外资巨头们现在关店也成了家常便饭。

5月31日，乐购其上海镇宁店关店。其主要原因就在于租金上涨幅度太大，与物业方难以谈拢不得已选择撤出的。据了解，乐购10年前以52万元/年的租金租下这家店，并一次性付清了10年的租金，但现在年租金已涨到174万元，涨幅高达235%。

同样面对租约到期尴尬的，还有作为中国区首店的乐购上海长宁国际体操中心店。据了解，该店租约今年年底即将到期，目前还未续约。对此，乐购方面则以“从不对市场传闻作出评论”为由，未作正面回应。

事实上，乐购去年就已关闭了安徽蚌埠涂山宝龙城市广场店、江苏常熟店、泰州华钜活力城店和辽宁铁岭广裕店等4家门店。而近年来被卷入关店风波的外资超市不只乐购一家，沃尔玛、家乐福都难以幸免。

中华全国商业信息中心日前发布的统计数据显示，排名全球前三的外资零售企业沃尔玛、家乐福、乐购去年在华开店幅度同比平均降低27%，且都出现了关店现象。2012年10月，家乐福绍兴镜湖店关闭，其在中国市场从2010年-2012年已连关6家门店。

此外，今年1月初卜蜂莲花关闭了持续亏损的北京草桥店。2012年9月，作为美国仅次于沃尔玛的第二大零售商，家得宝中国宣布关闭中国所有7家门店，退出中国市场。

也就在近期，更有传言称，沃尔玛内部已明确在2013年至2015年将陆续关闭100家不盈利的门店。这相当于其要关闭约1/4的在华门店。

的确，自1996年家乐福在华开出第一家大卖场起，外资超市进入中国已有17年。而彼时外资零售巨头一般都以极低的租金签下一般长达15年左右的长租约，如此算下来，大部分零售商如今都面临第一批商铺物业的到期。到期后续租成本面临成倍上涨，这是外资超市扩张放缓的最主要原因。

中国商业联合会的数据显示，续租物业将面临巨幅租金上涨的成本压力。近5年来广州商铺租金平均上涨了2倍左右。上海连锁行业协会数据显示，2012年大批便利店在租约到期后，租金从每年15万元猛增到40万元～45万元。房租成本大幅上涨，已经成为零售企业布设网点最大的门槛。

据不完全统计，2012年中国便利店行业平均租金占总经营成本的比例已高达57%，大部分单店已很难盈利。

利润落空

除了引发关店潮外，非正常的租金价格上涨使得零售餐饮企业在租金方面的成本支出快速上涨，租金成本已经成为企业发展不可控的压力。中国烹饪协会的数据显示，近年来，租金压力已经突破安全线（15%），占到了营业额的20%；广州百货协会数据显示，广州地区百货零售业的租金成本不会低于20%。

租金上涨使得企业管理费用快速上涨，上市零售企业三季度财务报告显示，在营业总收入增速放缓的情况下，营业成本却大幅攀升。自2011年以来部分零售企业营业成本涨幅情况，尤其是以租赁物业为主的零售企业营业成本涨幅更大，如华联、永辉超市、银座股份等。

根据对天虹商场的调查，2012年三季度支付其他与经营活动有关的现金由上年同期的9.99亿元上升至13.39亿元，同比增长34%，主要原因是本报告期内房屋租赁费支付产生现金流较去年增加；广百股份也表示，租金、人工等费用同比上升，促使公司业绩变动较大。

经营成本增加对零售企业发展带来很多不利影响，主要表现在企业需要占用大量资金去支付高昂的租赁等成本，使得用于生产、研发等方面的资金减少，降低资金周转速度，不利于企业规模扩展。

由于租金上涨使得营业成本增加对零售企业的另一个影响是净利润下滑。广东流通业商会统计数据显示，与十年前相比，百货的综合毛利已经从30%下降到18%左右，超市的综合毛利也下降了5到9个点，而租金价格却在近两年突飞猛进，势必会引起零售企业净利润下滑。根据上市零售企业财务数据，许多零售企业净利润呈逐渐下滑态势，甚至表现出负增长。

净利润涨幅放缓或者下滑，逐步拉低行业平均利润率，不利于行业发展，尤其是在面对外资零售企业在华迅猛发展的背景下，利润下滑使得零售企业无法有充足的资金去扩大规模、增强自身实力，对于内资零售企业提高整体竞争力而言无疑是个不利因素。

“卖身”地产

根据中国连锁经营协会对部分零售企业的调研，2011年租金成本上涨一成，有机构预测，未来三年，将是零售企业门店租赁到期的集中阶段，其将不得不面对门店续租上涨甚至续租失败的风险。

中国连锁经营协会的数据显示， 2012年连锁百强销售总体增长10.8%，为历年来增长最慢的一年,也慢于社会消费品零售总额14.2%的增长。门店数量增长为8.0%，是百强统计以来最慢的一年。家乐福、沃尔玛、乐购等国际零售企业也纷纷在华放缓发展脚步，裁员、关店、闭店消息不断传出。

另外，由于租金的快速上涨，很多新开店铺向租金较为便宜的郊区和三、四线城市转移。面对一、二线城市核心商圈租金的大幅上涨，很多零售企业调整发展战略，将扩张方向转向租金相对便宜，经营成本较低的郊区和三、四线城市。

更值得注意的是，高租金使大型百货商场不再用心经营商品，转而主要从商业地产经营中获利按照经济学有关“经济人”的假设，在市场经济条件下企业会自动地寻求利润的最大化。从目前国内的情况看，近年来商业地产租金快速上升，经营地产比经营零售业更容易获利，商家自然会选择经营风险最小、付出努力最小且收益最大的行业，即放弃经营商业改为主要经营地产。

“太热了，现在大家见面并不是问要不要做商业地产，而是问谁还没做商业地产。”上海贝兹投资管理有限公司华中区首席代表谢涛这样形容商业地产的火热程度。不仅仅是北京、上海、成都那些一线城市，连河南安阳、商丘这些普通三线城市也在做，其实全国上下都在做。

综观整个中国零售业，内资外资同样热情不减，王府井、大商、山东银座等国企就不用说了，华润更不用提，湖南步步高、河北惠友超市等民营企业也都在介入商业地产，甚至还有住宅地产。此外，外资企业也并不例外，除了日前被传言地产“出事”的TESCO，沃尔玛、麦德龙等外资零售企业都在中国持有相当一部分商业地产。

大商美好家园运营总监助理梁建勇就曾表示，零售商涉入地产，不外乎以下几方面原因：现金流充足，因为供应商账期一般较长；迫于目前租金上涨幅度太快的压力，如果自建项目可以利用零售本业迅速带动商圈，并提高其地产利润。

一位上市房企总经理也坦言，长期持有商业地产项目不仅可以从物业升值中获利，更重要的是可以通过抵押物业从而获得大量的银行贷款，这也是零售企业以及其他非地产行业愿意进入商业地产领域的重要原因。

因为见着高利润了，现在投资地产的回报肯定要大大高于零售业，这里面有一个利益驱动的问题。第二是有被迫的，现在租金的上涨和店铺资源争夺得非常厉害，很多企业都在里面吃了亏，过程当中往往面临一个很大的风险。这个商铺不是你所有的，一般情况下都会遭遇到涨价，甚至是被终止这些尴尬的局面，所以这个对商家来讲是一个很大的威胁。

中华全国商业信息中心主任王耀担心，不少大型连锁零售企业进军房地产市场，进行投机，导致放弃主业的情况时有发生，不仅阻碍了零售行业发展，一旦投资失败，将会击垮整个企业。